資産管理代行業務の

アウトプットの概要

資産管理代行業務は、ご依頼者様に代わって、不動産の資産管理を実施するもので、投資用ファンド等に提供されるアセットマネジメント業務の簡易版となります。保有不動産診断が、ある時点の不動産の状態を整理するのに対して、資産管理代行業務は、継続的に収益不動産をフォローしていく業務となります。

 

収益不動産を所有されていても、自分自身で当該不動産の収支の状況を正確に整理・把握できていない方がいらっしゃいます。ビルの管理会社(PM会社/Property Management Company)に任せっきりとなり、PM会社に言われるがままに発注等を行っている方もいます。しっかりしたPM会社であれば、問題ありませんが、所有者の立場とPM会社の立場は利益相反の関係にあることも、きちんと認識しておくことが必要です。

また、毎月送付されてくる管理レポートを精査することもなく、確定申告用に管理レポートや各種帳票を税理士にそのまま送付している方もいらっしゃるでしょう。税理士の先生方が不動産事業に精通しているわけではありませんので、不動産事業に対するアドバイスを期待することは的外れであることは当然です。

資産管理代行業務は、不動産の管理会社(PM)からの、毎月の管理レポート及び所有者が直接実施している入出金データに基づき、ご依頼者に代わって、以下に示すように、毎月の入出金、賃貸借契約内容(レントロール)、リーシング状況の整理を行い、4半期や年間に収益のパフォーマンスの評価を行い、改善点等を提示していきます。

毎月の現金収支・稼働状況・キャッシュフローの整理

ビル毎の毎月の収支を整理しよう!

まずは、単純に毎月の現金収支をきちんと整理することから始まります。会計ソフトに直接入力することも可能ですが、記帳内容のチェックのためにも、また、ビル毎の収支を明確にするためにも、毎月の現金収支をきちんと整理することは重要です。

毎月の現金収支を把握すると同時に、稼働率をトレイスしていくことを忘れてはいけません。テナントの入退去の状況については、金額だけでなく、契約及び解約の戸数としてもフォローしていきます。

毎月の稼働状況の整理と共に平均賃料単価の把握も行います。

また、減価償却費や借入の返済、法人税等を考慮し、営業利益税後キャッシュフローの推移も把握していきます。

単月キャッシュフロー整理
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稼働表
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月次キャッシュフロー整理
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単月キャッシュフロー整理
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詳細契約状況の把握

常に最新の契約状況を把握してくべし!

最新の賃貸借契約の内容(レントロール)を把握することは、同時に詳細な契約条件を把握しておくことにもつながります。不動産賃貸事業の収入は、この契約があって初めて実現するものであり、常に正確に把握しておくことが必要です。あわせて、契約残期間も把握しておくことで、退去が発生する可能性を予期することにも役立ちます。

変動する売上の把握

​新規テナント誘致に必要となった経費も把握しよう!

右は、満室賃料に対する実際の稼働賃料の推移を示したものです。また、後継テナントのためにかかった経費や清掃、内装工事費を差し引いたネットの売上収入を示しています。

​特に、住宅系は賃料相場は大きく変動しませんが、入退去は頻繁に発生することから、どの程度のコストが発生しているかを正確に把握しなければ、対策を検討することはできません。

年次総括イメージP1-1
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年次総括整理イメージ-2
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年次総括整理イメージ-3
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定期的な収支の

整理・総括

年間収支及び状況の把握!

半年毎、あるいは、1年毎に、収支をわかりやすく整理し、次に活かしていくことが必要です。

収入関連、入退去状況、経費関連及び利益、NOI等を、わかりやすいように整理していきます。

​これらの年間の収入及び支出の総括を行うことにより、次の期間の対応方針や予算を作成し、収益の向上につなげていくことができます。