保有不動産診断の

調査及び整理の概要

保有不動産診断は、最も基礎的なメニューとなります。ご依頼者様あるいはご依頼者のご両親等が所有する不動産について、登記内容や都市計画規制等を確認していき、市場価値や課税価格等を整理していきます。現状を把握するための調査・整理業務と言えます。

​保有不動産を正確に整理・把握できていない方は意外に多く、調査した各種資料等も含めて一冊にしておくことで、今後の不動産の検討の基礎とすることが可能です。

具体的には、以下に示すようなアウトプットの表を作成していきます。不動産は、それぞれに特徴があり、表の作成方法に定型フォーマットはありません。

これらの調査・整理を行ったうえで、相続対策として必要なこと不動産ポートフォリオとしてリスク・リターンの改善(有効活用や収益改善)の助言を行います。

 

相続対策として必要な遺言作成や家族信託の実施、不動産の入替等をご希望される場合には、関係する他の専門家と連携方法も含めて、別途、費用見積もりを行います。

保有不動産の整理

保有不動産の概要を一目瞭然に!

保有不動産診断においては、まず、保有不動産の整理から始めます。基本的には登記情報に基づく土地及び建物の面積等を整理しつつ、所有者様から、必要な情報をお聞かせいただき、右に示すような一覧表を作成していきます。

また、不動産の価格として、帳簿価格、相続税評価額、固定資産税評価額及び時価を整理していきます。帳簿価格は取得した時期や取得価格あるいは帳簿等に基づき、また、固定資産税評価額は納税通知書に基づき。記載していきます。

​相続税評価額は、前面道路路線価を土地単価とした単純計算に基づく金額を土地評価額としたうえで、賃貸事業に伴う、借家権割合に基づく減額調整を行った金額とします。

都市計画規制等の整理

主たる規制等を把握しておく!

同時に、所有している土地に関する都市計画法建築基準法上の主たる規制及びその他の法令等による制限の有無を整理します。

加えて、不動産取引において、説明等が必要となる測量の有無や、前面道路の概要、ハザード関係の整理も行います。

収益不動産の整理

採算性及び安全性のチェック!

保有不動産のうち、収益不動産については、収入及び支出、NOI(Net Operating Incom)、NCF(Net Cash Flow)、営業利益等を再整理し、収益性や借入の元利金償還に対する安全性等を確認していきます。

​また、収益不動産の入替えや換価等の検討のために、売却した場合の税後CF(キャッシュフロー)の概算等も整理します。

概算相続税の整理

概ねの相続税額の把握!

所有者様の意向も踏まえ、想定されるいくつかのパターン毎に、概ねの相続税がどの程度になるかを整理します。

但し、当社にてシミュレーションする相続税額は、不動産の検討を行うための概算であるため、必ず、税理士等にご確認いただくようお願いいたします。