有効活用企画提案の

事業収支(FS)の概要

有効活用の企画提案は、空地や空き家対策として、ご依頼者様が所有されている未利用地について最有効活用方法を検討し、提案していく業務となります。また、不動産事業を拡大してきたいというご依頼者に対しては、新規に土地を取得して開発事業を行うことや、稼働している収益不動産を新たに取得することを、提案させていただくことも類似の業務となります。

 

不動産に関して新たな投資を伴う事業は、個人にとっては極めて大きなリスクを伴います。営業に来た不動産業者等が借り上げてくれるからというだけの理由で、安易にアパートを建てることは、あってはならないことです。不動産投資は、極めて長い期間をかけて投資回収することが必要であり、その間に、どのようなリスクが顕在化するか、すべてを予見することは容易ではありません。株や債券とは異なり、現金に換える、すなわち、売りたいと思ったときに、すぐに売却することはできないことを、肝に銘じておくべきです。

 

一般的には、不動産投資を行う際には、借入を行う必要が発生します。この借金の元利金返済が十分な余裕をもってできる形でなければ、新たな投資をお薦めすることはできません。

企画提案には、建築、リーシング、運営管理、資金調達の概ねの方針や方策を含み、投資利回り等の見通しを含むます。ここでは、これらを踏まえて作成される事業計画のイメージを紹介します。

また、企画提案を踏まえて、実際の開発業務を行う場合には、コストコントロール、スケジュールコントロール等、行うべきことは多々存在します。なかでも、重要なことは、各種業務の発注に際しての発注先の選定及び発注先と締結する契約の内容になります。契約は、万一、トラブルが発生した場合に重要となるものであり、順調に業務が進行している間は、支払金額と期限を見る程度ですが、ほとんど契約内容を確認せずに締結すると、万一の場合に、大変なことになります。当社では、これらの実務に関しても、ご依頼者様に代わり、代行することが可能です。

計画概要の整理

初期投資額と資金調達の把握!

有効活用のためには、対象地の法規制等から開発可能な用途や規模を整理するともに、市場性から実現可能性の高い用途を絞り込んでいくことになります。

そのうえで、対象地において、概ね、どの程度の規模の建物がどのように建築可能かを検討する必要があります。初期の段階においては、実際のプランは作成せずに、建築計画の数字だけを想定して事業性を検証することは可能ですが、最終的には具体的にプランを検討することが不可欠です。

建築計画に基づき、必要な資金額を算出し、その資金を調達するために、どの程度の借入が必要かを算出します。

単年度収支の想定

年間収入と支出の把握!

まずは、単年度の収入と支出を算出します。この数字の設定、中でも収入の設定が、最も重要と言えます。

​不動産事業は、常に満室稼働しているわけではありません。空室は一定程度存在し、また、テナントの入れ替わりの際には、貸室部分のクリーニングだけでなく、場合によっては改装等も必要であり、仲介手数料もかかります。

開業前及び開業直後の月次収支

開発期間から開業後1年程度の月次収支!

有効活用等の開発事業の場合、工事費等の支払い時期に合わせた資金調達により発生する金利も変わってきます。

​また、竣工後、すぐに満室になるわけではありません。このため、開発期間及び開業後の1年程度は、月次の資金繰りを検討しておくことが必要です。

③有効活用事業シミュレーション開業前収支
③有効活用事業シミュレーション開業前収支

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④有効活用事業シミュレーション初年度月次
④有効活用事業シミュレーション初年度月次

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③有効活用事業シミュレーション開業前収支
③有効活用事業シミュレーション開業前収支

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⑤有効活用事業シミュレーションサンプル長期1
⑤有効活用事業シミュレーションサンプル長期1

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⑦有効活用事業シミュレーションサンプル長期3
⑦有効活用事業シミュレーションサンプル長期3

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⑥有効活用事業シミュレーションサンプル長期2
⑥有効活用事業シミュレーションサンプル長期2

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⑤有効活用事業シミュレーションサンプル長期1
⑤有効活用事業シミュレーションサンプル長期1

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長期収支の予想

年間収支及び状況の把握!

最終的には、長期の収支を作成し、資金ショートを起こす可能性の検証や十分な収益性が確保できるかを検証していきます。

​ここに示す収支計算は、この表を作成することが目的ではなく、収支計算からフィードバックを行い、よりよい建築計画や支出予算を組み立てていくための重要な手段です。